サブリース契約を見直すべきタイミングと
リスク管理のコツ
サブリース（家賃保証）契約は、空室リスクを抑えたい不動産オーナーに人気ですが、契約内容の理解不足によるトラブルが全国で増加しています。
特に、2020年以降は法規制が強化されましたが、それでも「気づいたら家賃が下げられた」「想定より利益が出なかった」などの相談は後を絶ちません。
そこで今回は、見直すべきサインと、オーナーが取るべきリスク管理のコツをまとめました。
サブリース契約を見直すべきタイミングと
リスク管理のコツ
●見直すべきタイミング（チェックリスト）
① 家賃保証額の減額通知が来た時
・サブリース会社は「保証家賃を一方的に下げられる契約」になっていることが一般的。
・減額幅が大きい、頻度が増えた場合は要注意。
② 周辺相場より保証賃料が明らかに低いと感じた時
・契約当初は高く見えた保証賃料も、周辺相場の上昇についていかないことが多い。
・家主が損している可能性あり。
③ 大規模修繕・原状回復の負担が増えてきた時
・サブリース会社によっては「修繕費はオーナー持ち」。
・修繕額が積み重なると、実質利回りが低下しやすい。
④ 解約条件（違約金）が不利に感じた時
・「2年更新」「途中解約は6〜12か月前通知」などの縛りが多い。
・売却したくてもできないケースもある。
⑤ 運営会社の経営状況が怪しい時
・経営不振 → 家賃遅延 → 契約解除のパターンはよくある。
・決算ニュース、評判、急な担当者変更もサイン。
●リスク管理のコツ
① 毎年「契約書」「支払い明細」を見直す
・更新料、修繕負担、家賃の見直し条件などを 年1回はチェック。
・特に「家賃減額の規定」は要確認。
② 他社査定 or 相場調査をして“適正”を把握する
・不動産会社3社へ査定依頼
・周辺家賃の相場チェック
・再委託（乗り換え）の提案を聞くのも有効
→ サブリースのままが良いか、通常賃貸に戻すべきか判断できる。
③ 修繕費・維持費を予算化しておく
・サブリースでも修繕費が完全に0になるわけではない。
・築10年以上の物件は、年間家賃の10〜15%を修繕積立に確保が安全。
④ 複数管理会社の意見を聞いて比較する
・1社だけの話を聞くのは危険。
・管理委託に変更した場合の「家賃」「管理料」「入居付け」も比較材料に。
⑤ サブリース解除の“出口戦略”を考えておく
・解除後の「自主管理」「管理委託」「売却」なども試算しておくと安心。
・特に、売却時はサブリース契約があると買い手が限られる。
●結論：サブリースは便利だが、“放置すると損する”仕組み
サブリース契約は、
・空室リスクを避けたい
・安定収入が欲しい
・管理を丸投げしたい
という人にとって強力な仕組みです。
一方で、
「契約内容を放置」すると損失が積み重なる 可能性も高く、
定期的な見直しは必須です。
●最後に：こんな人は特に見直し推奨
・数年ぶりに保証家賃明細を見ていない
・減額通知が来た
・築15年以上のアパート・マンション
・将来売却も視野に入れている
・サブリースのメリットが以前より感じられない
1つでも当てはまるなら、
一度、契約と相場を “棚卸し” するタイミングです。
●岩手・東北でのリスク管理のコツ（地域特性を考慮）
① 周辺相場を“年1回”チェックする（特に盛岡・北上は変化が早い）
・盛岡：新築供給増 → 相場がやや上昇
・花巻・北上：企業社宅需要で変動
・宮古・久慈：観光民泊の躍進で賃貸需要の季節差あり
サブリースの保証家賃が相場から乖離していないか確認を。
② 修繕費を多めに積み立てる（雪国仕様）
岩手のアパート運営は
「雪」「寒さ」「ボイラー」 の3つがコストを押し上げます。
目安としては
年間家賃収入の15〜20%を修繕予備費に
が安全ライン。
特に盛岡〜八幡平エリアは雪害による修繕が多いため要注意。
③ 地域に強い管理会社へ意見を聞いて比較する
サブリース会社が全国系の場合、
地域需要を正確に反映できていない パターンがあります。
・盛岡の学生需要（岩手大・県立大）
・北上の工場勤務層ニーズ
・宮古、釜石の観光＋単身労働者需要
などを理解している地域密着企業へ相談すると、
家賃相場のギャップが見つかることがあります。
④ いずれ売却も検討するなら“サブリース契約あり物件”の価値を知る
岩手の中古市場では
サブリース契約が付いたままだと売却価格が下がる
傾向があります。
理由：
・保証家賃が低すぎる
・中途解約ができない
・家賃減額の頻度が高い
・バリューアップできない
将来の出口戦略を考えるなら、
今のうちに契約を整理しておく方が有利です。
●結論：岩手・東北では「サブリース放置」は特に危険
東北は人口減少とエリアごとの差が大きいため、
サブリースの損益が周辺環境の変化で大きくブレやすい地域 です。
特に以下の状況に当てはまるなら、見直しをおすすめします：
・築20年以上のアパート
・工場需要で賃貸ニーズが変化しやすい立地
・相続で引き継いだ物件で運営を丸投げしている
・雪害修繕が増えて収支が悪化している
・会社から保証賃料の減額通知が届いた
サブリースは便利ですが、
地域の変化に合わせて“定期的な棚卸し”をすることが最大のリスク管理です。
課題解決への取り組み
●お客様の声をもとに、さらなるサービス向上へ
これまでにお寄せいただいたお客様のご意見をもとに、北日詰分譲地でのサービス改善に取り組んでいます。
●チラシ配布と設置場所
各区画の詳細や建築条件については、専用のチラシを作成し、紫波町情報交流館に設置しております。
ぜひお手に取ってご覧ください。
●北日詰分譲地に横断幕を設置中！
設置場所は、分譲地北側ホームエリア入り口付近です。横断幕を見かけた際は、ぜひお気軽に現地見学にお立ち寄りください。
季節のトピック
●中尊寺 紅葉銀河2025
見どころ：
・ヤマモミジが鮮やかに色づく参道
・ライトアップされた覆堂や水鏡に映る弁財天堂
・秋ならではの幻想的な散策コース
金色堂拝観：11月3日までは17:00まで、11月4日以降は16:30まで
開催日 10月25日（土）～11月9日（日）
ライトアップ点灯：16:30〜18:30
場 所 岩手県西磐井郡平泉町 中尊寺境内
画像をクリックするとwebサイトへ進みます
※写真はイメージです
●岩手肉フェス in なはんプラザ
内容：
・岩手各地の肉料理人気店が集合
・クラフトビール・ハードサイダーも出店
・屋内ホールで飲食スペース400席
入場料：無料（飲食は各ブースで支払い）
特徴：初冬のスタミナチャージに最適なグルメイベント
開催日 11月30日（日）10:00〜17:00
場 所 花巻なはんプラザ（花巻駅徒歩1分）
画像をクリックするとwebサイトへ進みます
※写真はイメージです
●プロに習う！第一印象アップ講座＆交流会
・男性：ファッションスタイリング講座
・女性：眉が整う第一印象アップ講座
・1日で第一印象を学びつつ交流もできるイベント
開催日 11月23日（日）
女性 10:00〜16:00（受付 9:45）
男性 11:00〜16:00（受付 10:45）
場 所 盛岡市 キオクシアアイーナ（岩手県民情報交流センター）8階 811・814
対 象 県内在住の20〜45歳の独身の方
募集人数 男女各8名
参加費 女性 5,000円／男性 3,500円（ランチ付き）
画像をクリックするとwebサイトへ進みます
※写真はイメージです
お客様向けの情報
