区分マンション投資の落とし穴
不動産投資の中でも人気が高い「区分マンション投資」。少額から始められ、管理も委託できる手軽さが魅力です。
しかし実際に運用を始めてみると、思わぬ出費に悩まされる投資家が少なくありません。
特に見落としがちなのが「管理費」と「修繕積立金」。
今回は、この“見えないリスク”に焦点を当て、注意すべきポイントを解説します。
管理費・修繕積立金の見えないリスク
●区分マンション投資が人気な理由
・少額から始められる（ワンルーム1,000万円台など）
・管理会社に任せられるため、手間が少ない
・都市部の安定需要がある
・節税・将来の年金対策としての注目
一見メリットが多いが、“共用部分”の維持コストが利益を圧迫する。
●落とし穴① 管理費・修繕積立金の上昇リスク
・築年数とともに修繕積立金は上がっていくのが一般的
・特に築20年以降は大規模修繕が必要になる時期
・管理組合の資金不足で「一時金徴収」が発生することも
例：築10年のワンルームマンション
・修繕積立金：月6,000円 → 築25年時点で月12,000円に倍増
・管理費：月10,000円 → 管理会社変更で月13,000円に上昇
利回り計算時にこの上昇を想定していないと、実質利回りが2〜3％下がるケースも。
●落とし穴② 管理組合の運営状況を見落とすな
・管理組合の「財務状況」「修繕計画」「議事録」は必ず確認
・修繕積立金が安すぎる＝将来の大規模修繕に備えていない可能性
・滞納率の高いマンションは要注意
チェックポイント
・長期修繕計画書があるか
・積立金残高は十分か
・管理会社の変更歴が多くないか
●落とし穴③ 表面利回りと実質利回りの差
・広告の「表面利回り」は、管理費・修繕積立金・固定資産税を含まない
・実質利回りを算出することで初めて正確な収益が見える
計算例：
家賃8万円 × 12ヶ月 = 96万円
管理費+修繕積立金 = 月2万円 × 12ヶ月 = 24万円
固定資産税 = 年6万円
→ 実質収益 = 96 − 24 − 6 = 66万円
→ 実質利回り = 66 ÷ 1,500万円 = 4.4％
●対策と投資判断のポイント
・購入前に管理費・修繕積立金の将来計画を確認する
・管理組合の健全性を調査（過去の議事録・積立残高）
・新築よりも「築10〜15年で修繕実績のある中古」も選択肢
・不動産会社任せにせず、自分で数字を把握することが重要
まとめ
区分マンション投資は、表面上の利回りや立地条件だけでは判断できません。
長期運用を見据えるなら、「管理費・修繕積立金の動向」を読み解くことが最大の鍵です。
数字の裏にある“管理の質”を見抜けるかどうかが、投資成功の分かれ道となるでしょう。
課題解決への取り組み
●お客様の声をもとに、さらなるサービス向上へ
これまでにお寄せいただいたお客様のご意見をもとに、北日詰分譲地でのサービス改善に取り組んでいます。
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