失敗しない中古住宅の選び方！
中古住宅は、新築よりも価格が抑えられ、立地の選択肢も広がるメリットがあります。しかし、購入後に「思っていたのと違う…」と後悔しないためには、しっかりとチェックすることが重要です。今回は、中古住宅を選ぶ際に確認すべきポイントをご紹介します。
チェックすべきポイントとは？
●建物の状態を徹底チェック！
中古住宅の購入で最も大切なのが、建物の状態を正しく把握することです。以下の点を重点的に確認しましょう。
築年数の確認
・1981年（昭和56年）6月以降に建築されたものは、新耐震基準に適合している可能性が高い。
・築20年以上の物件はリフォームやメンテナンスの必要性を考慮。
劣化や修繕の履歴
・外壁や屋根にひび割れや劣化がないか。
・シロアリ被害の有無を確認。
・給排水管やガス設備が老朽化していないか。
雨漏りの有無
・天井や壁にシミがないか。
・屋根裏を見せてもらえるなら、湿気がこもっていないか確認。
耐震性の確認
・「耐震診断」がされているか。
・リフォーム履歴に耐震補強が含まれているか。
●立地と周辺環境をチェック！
中古住宅は建物だけでなく、周辺環境も重要です。購入前に以下のポイントを確認しましょう。
日当たり・風通し
・建物が隣接しすぎていないか。
・南向きの窓があるか。
交通アクセス
・駅やバス停までの距離は適切か。
・通勤や通学に不便がないか。
買い物や病院の利便性
・近くにスーパーやコンビニはあるか。
・病院や学校が近くにあるか。
治安や周辺の雰囲気
・昼と夜で周囲の雰囲気が変わることがあるので、時間を変えて見に行く。
・ハザードマップで災害リスクを確認する。
●リフォームのしやすさをチェック！
中古住宅はリフォームを前提に購入することも多いため、リフォームのしやすさもチェックポイントです。
リフォーム費用の目安
・水回り（キッチン・トイレ・風呂）の交換：約50万～200万円
・内装の張替え（壁紙・床）：約10万～50万円
・屋根や外壁の修繕：約100万～300万円
間取りの変更が可能か
・壁を壊せるか（木造は比較的自由に変更可能、RC造は制限あり）。
・水回りの移動が可能か（配管の位置により制約がある）。
断熱・省エネ性能の向上
・窓の二重サッシ化や断熱材の追加で快適な住環境にできるか。
・太陽光発電の設置が可能か。
●価格と住宅ローンの確認！
相場と比較する
・同じエリアで似た条件の物件と価格を比較する。
・「安すぎる物件」は何かしらの理由があるため慎重に。
住宅ローンの利用条件
・築年数が古い物件はローンの借入期間が短くなる場合がある。
・リフォーム費用も含めてローンを組めるか。
維持費・ランニングコストの確認
・固定資産税、管理費（マンションの場合）、修繕費の目安を把握。
・光熱費を抑えるために、設備の省エネ性能をチェック。
●信頼できる不動産会社や専門家に相談！
中古住宅は見た目だけではわからない問題が潜んでいることもあります。不動産会社だけでなく、第三者の専門家に相談するのも有効です。
ホームインスペクション（住宅診断）を依頼する
・建物の劣化状況や修繕が必要な箇所を診断してもらう。
・費用は5万～10万円程度だが、安心して購入できる。
信頼できる不動産会社を選ぶ
・物件のデメリットも正直に説明してくれるか。
・契約前にしっかりと調査してくれるか。
まとめ：中古住宅選びは慎重に！
中古住宅は、新築にはない魅力がたくさんありますが、失敗しないためには慎重なチェックが必要です。
📌 チェックすべきポイント
建物の状態（築年数、耐震性、雨漏りなど）
立地や周辺環境（交通アクセス、買い物、治安）
リフォームのしやすさ（間取り変更、費用）
価格や住宅ローンの条件（相場、借入可能額）
専門家に相談（ホームインスペクション、不動産会社選び）
これらをしっかり確認し、自分にとって最適な中古住宅を見つけましょう！
課題解決への取り組み
●お客様の声をもとに、さらなるサービス向上へ
これまでにお寄せいただいたお客様のご意見をもとに、北日詰分譲地でのサービス改善に取り組んでいます。
●のぼりが設置されました
●チラシ配布と設置場所
各区画の詳細や建築条件については、専用のチラシを作成し、紫波町情報交流館に設置しております。
ぜひお手に取ってご覧ください。
●北日詰分譲地に横断幕を設置中！
設置場所は、分譲地北側ホームエリア入り口付近です。横断幕を見かけた際は、ぜひお気軽に現地見学にお立ち寄りください。
不動産に関する豆知識
●不動産取引における税制特例適用ミスの事例と対策
不動産取引では、税制上の特例を活用することで購入時の負担を大きく軽減できることがあります。しかし、特例の適用条件を正しく理解していないと、思わぬ損失を被る可能性があります。
紛争の概要
買主A（28歳）は、通勤に便利な都心の既存住宅を購入するために不動産を探していました。購入資金の計画として、
「住宅取得等資金に係る相続時精算課税の特例」
「登録免許税の住宅用家屋の税率の軽減」
の適用を受けたいと媒介業者Bに伝えていました。 媒介業者Bは、築後21年経過した軽量鉄骨造の既存住宅を勧め、Aは3,000万円で購入。しかし、契約後にこの物件が税制特例の適用要件を満たしていないことが発覚。 その結果、
贈与税が発生し、Aの負担額が 585.5万円 増加
登録免許税の軽減措置も受けられず、さらに追加負担が発生
Aは「媒介業者Bが適用要件を満たしていない物件であると説明しなかった」として、増額分の損害賠償を請求しました。
各当事者の主張
買主Aの主張
自身の意向を事前に伝えていたにもかかわらず、媒介業者Bが特例適用不可の物件を勧めた。
事前に適用可否を確認し、説明する義務が媒介業者にはあった。
その結果、税負担が大幅に増えたため、差額の損害賠償を求める。
媒介業者Bの主張
不動産業者は税の専門家ではなく、税制特例の適用可否の確認は依頼者の責任。
依頼者からの質問があれば調べて回答するが、税務相談までは行わない。
●本事例の問題点と対策
問題点
媒介業者の説明不足
・税制特例の適用要件を確認せず、適用できると誤認したまま物件を紹介。
・買主の意向を把握しながら、適用要件を満たさない可能性について事前に伝えなかった。
買主の自己確認不足
・税制特例の適用可否は最終的に自身で確認する必要があった。
税制改正への認識不足
・税制は改正されることが多く、適用条件が変わる可能性がある。
不動産業者の対策
物件の適用要件を事前に確認する
・築年数や耐火建築物の要件など、媒介業者でも確認できる情報は事前に調査。
・適用要件を満たさない場合は必ず説明し、買主に判断を委ねる。
買主に税理士や税務署への相談を促す
・税制特例の適用に関しては、「専門家に確認することを推奨する」と事前に伝える。
・具体的な税務判断は媒介業者の範囲外であることを明確にする。
書面で確認事項を残す
・「税制特例の適用可否は最終的に買主の責任で確認すること」と契約書や説明資料に明記。
・重要事項説明書や契約書に「媒介業者は税務相談を行わない」との文言を追加。
税制改正の情報を定期的に確認する
・例えば、令和4年度の改正では築年数要件が廃止され、新耐震基準適合が条件となった。
・適用要件が変わる可能性があるため、常に最新情報を把握する。
まとめ
不動産取引では、税制特例の適用可否が購入者のコストに大きく影響を与えます。媒介業者は税務の専門家ではありませんが、買主の意向を汲み取り、基本的な適用要件を確認した上で説明する責任があります。 トラブルを防ぐためには、
適用要件を事前に確認する
買主に税務の専門家への相談を促す
書面での確認を徹底する
税制改正を常に把握する
ことが重要です。
今後も、不動産取引における税制特例の適用について慎重に対応し、買主との信頼関係を築いていくことが求められます。
季節のトピック
●材木町よ市
盛岡市の材木町で毎年開催される「よ市」は、地元の新鮮な野菜や特産品、飲食店の出店が並ぶ青空市場です。地元の人々や観光客で賑わい、夕方からビール片手に楽しむ人も多いのが特徴。春の訪れを感じながら、商店街の温かい雰囲気を味わえます。
開催期間：2025年4月5日（土）から11月下旬までの毎週土曜日
開催時間：15:10～18:30（小雨決行）
場所：盛岡市材木町商店街
●岩手路ウオーキング 海と椿の碁石海岸を巡るみち
碁石海岸周辺を巡るウォーキングイベント。三陸の美しい海岸線や椿の花が咲く遊歩道を歩きながら、自然を満喫できます。適度な運動と絶景を楽しめるため、健康志向の方や観光を兼ねた方におすすめ。
開催日：2025年4月12日（土）
集合時間：8:45
集合場所：碁石レストハウス前（岩手県大船渡市）
※写真はイメージです
●イオンモール盛岡 4月イベント情報
春のショッピングを楽しめるイベントが多数開催されるほか、キャラクターショーやワークショップなど家族連れで楽しめる催しが予定されています。最新のイベント情報は公式サイトでチェックを。
開催期間：2025年4月1日（火）～4月30日（水）
場所：イオンモール盛岡（岩手県盛岡市）
※写真はイメージです
お客様向けの情報
ホームエリアとロードエリアにて建築条件付きで販売を行っており、一部建築条件なしの区画もご用意しております。また、2025年2月10日現在の情報です、最新の販売状況についてはお気軽にお問い合わせください。
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